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    平息物業失職與業主對抗糾紛——以蘭州某物業糾紛案解讀民法典有關規定

    2025-05-19 10:38 來源:新甘肅·甘肅法治報

      原標題:平息物業失職與業主對抗糾紛

      ——以蘭州某物業糾紛案解讀民法典有關規定

      受邀嘉賓:甘肅策橫律師事務所律師阮 磊

      主持人:新甘肅·甘肅法治報記者李曉云

      本期主題:小物業、大民生。近年來,隨著廣大居民對生活居住環境品質需求的提升,因物業服務引發的矛盾糾紛備受社會各界關注。那么,業主究竟能否以“服務質量不達標”作為抗辯理由拒絕全額繳費?業主自行修復公共區域損害的“私力救濟”行為,是否構成對物業合同義務的合法替代?本期“舉案說法”針對這些法律問題,以蘭州某物業糾紛案解讀民法典有關規定。

      典型案例:2024年,蘭州某小區業主張某亮因屋頂長期漏水,多次向物業公司反映無人處理,拒絕繳納2018年至2023年的物業費共計17403元。物業公司一怒之下將張某亮告上法庭,要求其補繳物業費及違約金2000元,合計19403元。業主張某亮辯稱,從2012年10月入住到2018年未拖欠物業費,其購買的是30樓頂層,物業把樓頂的公共平臺讓給某住戶當花園,種花種菜破壞了防水層,平臺從2017年年底就開始漏水,嚴重影響到正常生活,多次向物業公司反映后卻無人處理,其自行修復了防水層,請求法院駁回訴訟請求。

      裁判結果:法院審理認為,《物業服務協議》合法有效,當事人應全面履行自己的義務。樓頂系小區的共用部位,屬于物業的管理服務范圍。業主因樓頂種菜導致漏水問題向物業反映,一直未處理,直至2024年業主自行修復,物業構成違約。從業主提供的照片看,房屋損壞較嚴重,其修復費用超出物業費17403元的可能性較大,故物業訴求法院不予支持,判決駁回了物業的全部訴訟請求。

      主持人:本案中,業主拒交物業費的抗辯權是否合法有據?

      阮 磊:在物業服務合同糾紛中,業主以物業未妥善履行公共區域管理義務為由拒交物業費,其抗辯權需結合《中華人民共和國民法典》合同編及物業服務合同的特殊性綜合判斷。根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條,業主不得以未接受或無需接受物業服務為由拒交物業費,但若物業存在根本違約行為,如未履行主要義務,業主可主張部分抗辯。本案中,樓頂屬于《中華人民共和國民法典》中規定的業主共有部分,物業負有維修養護義務。物業長期未處理業主關于樓頂種菜破壞防水層的投訴,構成對合同義務的違反,業主因此拒交物業費具備一定正當性。

      主持人:物業糾紛中,如何正確適用“過失相抵”的法律原則?

      阮 磊:法院以“修復費用超出欠費金額”為由駁回物業訴求,實質是將物業違約損失與物業費進行利益衡量。結合《中華人民共和國民法典》公平原則及違約責任規則,物業費是業主支付的對價,物業未履約時,業主可主張減少價款。但若業主未通過合法程序(如催告、解約)直接以修復費用抵扣,可能構成單方變更合同,需承擔風險。但是業主自行修復需滿足必要性(如漏水嚴重影響居住)和合理性(修復方案經專業評估)。法院在判決中實質采用“損益相抵”規則,即物業因違約節省了維修成本(本應用于修復的資金),而業主因房屋損壞承受額外損失,兩者相抵后物業無權主張費用。此裁判符合《中華人民共和國民法典》第五百九十二條規定的“過失相抵”原則。

      主持人:物業對公共區域的管理義務是否因業主長期未繳費可以免除?

      阮 磊:物業服務具有長期性、持續性特征,物業不得以業主欠費為由中止履行核心義務(如安保、公共設施維護等),即使業主欠費,物業仍需保障基本服務,否則構成雙重違約。物業未修復漏水問題可能源于資金不足(因欠費),但此抗辯不成立。因為物業對公共區域的維護屬合同主要義務,其履行不因個別業主欠費而豁免,否則將導致“以違約對抗違約”的惡性循環。物業可通過訴訟主張欠費,但不得以欠費為由拒絕履行義務;業主則應通過合法途徑(如催告、解約)救濟,而非自行對抗。本案中,物業長期忽視業主訴求,實質是濫用合同優勢地位,法院判決凸顯了物業服務“公益性”優先于“營利性”的司法傾向。

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