劃定銀行房地產(chǎn)貸款“紅線”對市場影響有限

　　1月1日起，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》正式實(shí)施。新規(guī)要求，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的相應(yīng)上限。新規(guī)實(shí)施之后，對市場的影響如何備受關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”基調(diào)之下，市場對于此次政策出臺，已有部分預(yù)期。近年來，金融管理部門圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理，同時(shí)積極探索創(chuàng)新宏觀審慎工具，從供給和需求兩側(cè)入手，建立了首付比動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制、試點(diǎn)了房企融資新規(guī)“三道紅線”等，房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制進(jìn)一步完善。在此背景下，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。中國人民銀行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告（2020）》顯示，截至2019年末，我國房地產(chǎn)貸款余額44.41萬億元，同比增長14.8%，較上年回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。總體看，我國房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)，市場主體預(yù)期也趨于穩(wěn)定。

　　在此背景下，進(jìn)一步對銀行的房地產(chǎn)貸款余額劃定“紅線”，有利于繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“新規(guī)對市場影響有限。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度主要出于三方面考慮：一是防范銀行業(yè)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；二是助力落實(shí)“房住不炒”目標(biāo)；三是推動(dòng)信貸資源更多流入重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。董希淼表示，加強(qiáng)管理和調(diào)整的政策方向是明確的，相信會把握好政策的節(jié)奏和力度。值得注意的是，新規(guī)對不同類別的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行分檔管理，并且給目前不達(dá)標(biāo)的機(jī)構(gòu)充分的整改空間和時(shí)間，有助于保持市場平穩(wěn)有序發(fā)展，因此總體上對市場影響有限。

　　具體來看，《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。比如，第一檔中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。

　　對于超標(biāo)的銀行，《通知》也設(shè)定了差別化的過渡期安排。2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為4年。央行有關(guān)人士表示，對個(gè)別超上限較多的銀行，允許其申請延長過渡期。

　　“大部分銀行已達(dá)標(biāo)或超標(biāo)幅度不大，少部分超標(biāo)較多的銀行未來需進(jìn)一步降低房地產(chǎn)貸款增速。”長城證券銀行業(yè)分析師鄒恒超測算，在38家上市銀行中，有11家銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比超出上限，8家銀行個(gè)人住房貸款占比超出上限。在2年至4年過渡期內(nèi)，超標(biāo)的銀行不用壓降存量房地產(chǎn)貸款，但未來增速需要下降。

　　“占比較低的銀行可能還有增長空間。”董希淼表示，貸款余額占比超標(biāo)的銀行不多，因此新規(guī)總體影響有限。不過，房地產(chǎn)貸款面臨增長“天花板”，部分銀行經(jīng)營將更加審慎，貸款利率和條件或有小幅調(diào)整。此外，部分城商行、農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行等房地產(chǎn)貸款占比還有一定的增長空間。

　　值得注意的是，住房租賃貸款并不納入房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)，這也體現(xiàn)出鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場的意圖。《通知》明確，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算，其中包括公租房建設(shè)等領(lǐng)域的貸款。同時(shí)，為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

　　國泰君安分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管政策落地，穩(wěn)定了市場對銀行未來如何開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的預(yù)期。銀行業(yè)整體達(dá)標(biāo)壓力不大，無需過度擔(dān)憂。